地域概要
中東
中東
逆境に直面した際の成長と戦略的変革
中東の建設需要は、長期的な国家変革プログラムによって引き続き形作られ、強化され続けています。ペルシャ湾での紛争勃発以来、この地域にとって重要な局面にある中、こうしたビジョン主導のプロジェクトは、歓迎すべき一貫性をもたらしています。
特にサウジアラビア王国（KSA）およびアラブ首長国連邦（UAE）においては、インフラ、観光、エンターテインメント、デジタル能力への戦略的投資が、堅調な事業パイプラインを支えており、投資家、開発業者、請負業者のいずれもが一時的な変動に惑わされることなく、長期的な可能性に焦点を当てることが可能となっています。
本レポートのデータは、最近の湾岸地域における紛争以前に収集されたものであるため、その背景を踏まえてご検討いただく必要がありますが、地域の主要な推進要因や建設コストの比較については、依然として有益な情報となっています。
内訳データ
好調なセクター
スポーツ、レジャー、ホスピタリティ
住宅および社会住宅
大規模複合開発
戦略的見直しによるプログラムの再構築
中東における最も顕著な変化の一つは、より大きな当面の戦略的目的を果たす、長期にわたるプログラム内の特定のプロジェクトに、多額の資金が投入されていることです。
サウジアラビア（KSA）では、この傾向が「ビジョン2030」の幅広いポートフォリオ全体に見られます。ディリヤ、キディヤ、NEOM（オクサゴン）、キング・サルマン国際空港といった優先プロジェクトは、経済の多角化、観光業の発展、モビリティの向上、物流の強化、そして生活の質の向上を目指す広範な取り組みの一環を成しています。
世界各国の開催都市でのイベントが、現在の自信を支えています
同時に、2030年リヤド万博や2034年FIFAワールドカップ（サウジアラビアで開催予定）といった画期的なイベントが、プロジェクトの実施スケジュールを確固たるものにし、ホスピタリティ、交通、公共空間への投資における勢いを維持する一助となっています。これにより、本レポート作成時点において、サウジアラビアの首都リヤドでは入札条件を巡る競争が激化しています。 リヤド市場における建設の平均単価は、1平方メートルあたり2,874.0米ドルとなっています。
地域紛争により、入札の落札が鈍化しています
また、クライアントや請負業者が現在の市場の変動に対応する中、計画中の案件と短期的なプロジェクト受注との間には、ますます大きな隔たりが生じています。入札状況は依然として活況を呈しており、特にドーハ、リヤド、カイロでは、多数の案件が市場に投入されています。しかし、紛争の影響が依然として不透明であるため、投資決定の最終化や最終契約の締結に関しては、より慎重な姿勢が見られます。
需要の継続と労働力不足の課題
こうした画期的な投資やビジョン主導のプログラムが大きな要因となっており、現在の混乱の中でも、すでに進行中の主要プロジェクトは依然として進展を続けています。これらは、特にサウジアラビア王国のギガプロジェクト・エコシステムや、UAEの主要なインフラ・不動産プログラムにおいて、依然として労働力、専門職、サプライチェーンに大きく依存しています。
一般労働力の供給は現在の需要を満たしていますが、当社の調査では、特に機械、電気、配管分野において、専門技能者の不足が顕在化しつつあることが明らかになりました。これは地域全体に見られる傾向ですが、特にドバイでは深刻な課題となっており、現在も著しい人材不足が続いており、今後12ヶ月間でさらに逼迫すると予測されています。 こうした供給能力の制約により、同首長国ではコスト上昇が続いており、平均建設コストは1平方メートルあたり1,990.0米ドルに達し、2026年のインフレ率は5.0％になると見込まれています。
調達面での不確実性が、プロジェクトの価格設定方法を変えつつあります
- 不確実性が高まる中での資材調達方法は、クライアントにとってもう一つの大きな課題となっています。
- 当社の調査によると、変圧器、エスカレーター、エレベーター、発電機などの重要な開発用コンポーネントのリードタイムは、多くの場合12週間を超えています。現地の混乱を背景に、このリードタイムはさらに長引く可能性があります。
- 資材コスト、輸送状況、工程計画の前提条件が急速に変化しうる状況下で、建設業者は固定価格契約のリスクを引き受けることに対して、ますます慎重になっています。
ペルシャ湾における紛争の影響
- ホルムズ海峡周辺での混乱は、この地域がいかに貨物輸送の変動、戦争リスク保険、輸入資材の遅延の影響を受けやすいかを浮き彫りにしました。
- 湾岸地域での紛争を契機に、同地域における国内デジタルインフラの整備状況が世界的な注目を集めています。政府や投資家の間では、地域のデータ主権を強化するために、より多くのデータセンターを建設しようとする関心が高まっています。すでに、サウジアラビアの「HUMAIN」やアラブ首長国連邦の「G42」といった主要なイニシアチブに対し、多額の投資が行われています。
- 中東全域において、貿易能力の強化と混乱の軽減を図るため、特に港湾や鉄道分野において、各国のレジリエンスと国内能力の強化がますます重視されています。
- 観光活動の鈍化を受け、ホスピタリティ業界では、事業者らが稼働率の低下を機に資産の改修を進める動きが広がっています。これにより、紛争終結後の急速な回復が後押しされるものと見込まれます。
この地域が経済的・地政学的な混乱に対応する中、市場に新規参入したデベロッパーに関連するプロジェクトを中心に、一部のプロジェクトが一時停止する動きが見られます。インフレ圧力やリスク軽減策により、特定の資材価格が上昇していることが、こうした決定の主な理由です。また、分譲住宅建設などの特定のセクターでは、地域市場への信頼感が低下し、投資家がより慎重な姿勢をとっていることから、収益面での下押し圧力にも直面しています。
今後の展望
クライアントにとって、中東における重要な課題は、計り知れない長期的な機会と短期的なリスクのバランスをいかに取るかということです。
確実なプロジェクトのパイプラインは、世界の他の多くの地域に比べて依然として充実しています。しかし、プロジェクトの遂行はより厳選されるようになり、調達業務はより慎重を要し、入札競争は激化し、サプライチェーンのリスクは無視しづらくなっています。これは特にサウジアラビア王国において顕著であり、主要な開発の優先順位が「ビジョン」から「実施」および「実行」へと移行しつつあります。
この地域では、パートナーの選定と商業的な柔軟性が、決定的な差別化要因となりつつあります。投資が真に優先されている分野を理解し、市場のシグナルに対して硬直的な姿勢ではなく、現実的かつ機敏に対応できるクライアントこそが、リソースを確保し、リスクを管理し、長期的な地域のビジョンを成功裏にプロジェクトとして実現するための最良の立場に立つことができるでしょう。
著者
マーク・ハミル、中東地域不動産責任者
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